Değerli Konut Vergisi 2026

2026 yılı Değerli Konut Vergisi (DKV) uygulaması, mülk sahipleri için kritik değişiklikleri beraberinde getiriyor. Yeniden değerleme oranlarına göre güncellenen istisna tutarı 17.711.000 TL’ye yükselirken, özellikle “matrah artışına getirilen tavan sınırı” (cap) bu yılın en belirleyici unsuru olacak.

Bu rehberde; 33124 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 88 Seri No’lu Tebliğ ve 7566 sayılı Kanun ışığında; vergi hesaplama yöntemlerini, muafiyet şartlarını ve ödeme takvimini en güncel verilerle bulacaksınız.

Değerli Konut Vergisi Nedir?

Değerli Konut Vergisi, Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri kanunla belirlenen sınırı (2026 için 17.711.000 TL) aşan mesken nitelikli taşınmazlardan alınan bir servet vergisidir. 1319 sayılı Kanun’un 42-49. maddeleri uyarınca uygulanır.

2025 yılı özelinde eşik, dilimler ve usuller Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 86) ile güncellendi. Bu tebliğ 30.12.2024 tarihli ve 32768 (2. Mükerrer) sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. 

2026 Yılı Değerli Konut Vergisi Sınırı Ne Kadar?

2026 yılı için Değerli Konut Vergisi mükellefiyetinin başlangıç eşiği (istisna tutarı) 17.711.000 TL olarak belirlenmiştir.

Bu rakam şu anlama gelir: Türkiye sınırları içindeki mesken nitelikli taşınmazınızın, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre hesaplanan bina vergi değeri 17.711.000 TL ve altında ise, Değerli Konut Vergisi’nin konusuna girmezsiniz. Beyanname vermenize veya işlem yapmanıza gerek yoktur.

Önemli Uyarı: Vergi matrahı belirlenirken evin “piyasa satış fiyatı” veya “ekspertiz değeri” değil; belediyede kayıtlı olan Emlak Vergisi’ne Esas Bina Vergi Değeri dikkate alınır.

Vergi Tarifesi ve Hesaplama Tablosu 2026

88 Seri No’lu Tebliğ ile 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren geçerli olan vergi dilimleri ve oranları aşağıdaki gibidir. Vergi, tüm değer üzerinden değil, dilim usulü veya aşan kısım üzerinden hesaplanır.

Örnek Hesaplama Senaryoları

Senaryo 1: Sınırı Az Farkla Aşan Konut

• Vergi Değeri: 19.500.000 TL
• Hesaplama: Değer 1. Dilimdedir. Sadece istisna tutarını (17.711.000 TL) aşan kısım vergilendirilir.
• Matrah: 19.500.000 – 17.711.000 = 1.789.000 TL
• Ödenecek Vergi: 1.789.000 x 0,003 = 5.367 TL

Senaryo 2: Lüks Segment Konut

• Vergi Değeri: 32.000.000 TL
• Hesaplama: Değer 2. Dilimdedir. İlk dilim için sabit vergi alınır, üzeri binde 6 ile çarpılır.
• Sabit Vergi: 26.568 TL
• Aşan Kısım: 32.000.000 – 26.567.000 = 5.433.000 TL
• Aşan Kısmın Vergisi: 5.433.000 x 0,006 = 32.598 TL
• Toplam Vergi: 26.568 + 32.598 = 59.166 TL

Matrah Tespitinde Kritik “İki Kat” Kuralı (7566 Sayılı Kanun)

2026 yılı uygulaması için en kritik teknik detay, 7566 sayılı Kanun ile getirilen artış tavanı uygulamasıdır. 2025 yılında Takdir Komisyonları arsa değerlerini %1000’lere varan oranlarda artırmış olsa bile, bu artışlar DKV matrahına doğrudan yansımaz.

Kanun Hükmü: 2026 yılı bina vergi değerleri, 2025 yılına ait değerlerin iki kat fazlasını (yani toplamda 3 katını) geçemez.

Basit Matematik:

• Evinizin 2025 Vergi Değeri: 5.000.000 TL olsun.
• Takdir Komisyonu sonrası hesaplanan değer: 25.000.000 TL olsa bile;
• 2026 DKV Matrahınız: En fazla 15.000.000 TL (5 Milyon x 3) olabilir.
• Sonuç: Bu örnekte eviniz 15 milyon TL sınırında kalacağı için (17.7 milyon TL’nin altı) Değerli Konut Vergisi ödemezsiniz.

Belediyeden gelen bildirimlerde bu sınırın aşılıp aşılmadığını kontrol etmeniz, gereksiz vergi ödememeniz adına hayati önem taşır.

Hemen Paramlı Ol!
Değerli Konut Vergisi ödemeleri bütçeni zorlamasın. Param hesabı açarak finansal süreçlerini tek ekrandan yönetebilir, birçok alışverişinde ParamKart üye işyerlerinden nakit iade kazanabilirsin.

Kimler Değerli Konut Vergisi Ödemez? (Muafiyetler)

Değerli Konut Vergisi Kanunu, “servet vergisi” niteliğinde olsa da barınma hakkını koruyan geniş istisnalar içerir.

1. “Tek Mesken” Sahipleri (Değeri Ne Olursa Olsun)

Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek bir taşınmazı olan kişiler, bu evin değeri 100 milyon TL bile olsa vergiden muaftır. Tek evi olanların beyanname vermesine gerek yoktur.

2. Birden Fazla Evi Olanlarda “En Düşük Değer” İstisnası

Birden fazla değerli konutu olan mükelleflerin, DKV kapsamına giren (17.711.000 TL üzeri) evleri arasından en düşük değerli olanı vergiden muaf tutulur.

Örnek: 3 eviniz var. Değerleri 50 Milyon, 20 Milyon ve 10 Milyon TL.

• 10 Milyonluk ev zaten eşik altı (Vergi dışı).
• 50 Milyon ve 20 Milyonluk evler eşiği aşıyor.
• Kanun, eşiği aşanlar arasından en düşüğünü (20 Milyonluk evi) muaf tutar.
• Sadece 50 Milyonluk ev için vergi ödersiniz.

3. İnşaat Sektörü Muafiyeti

Müteahhitlerin ve inşaat şirketlerinin, henüz satışını yapmadığı (stoktaki) ve kiraya vermediği yeni konutlar vergiden muaftır.

Bu Vergiyi Kimler Öder?

Kanun, vergiye tabi meskenin malikini, varsa intifa hakkı sahibini, her ikisi de yoksa konuta malik gibi tasarruf edenleri verginin yasal mükellefi olarak belirlemiştir. Mülkiyet durumlarına göre mükellefiyetler şöyle şekillenir:

• Paylı Mülkiyet (Hisseli Konut): Hisseli bir konutun sahipleri, kendi hisselerine düşen bina vergi değeri 15.709.000 TL’yi aştığında, payları oranında vergi mükellefi olur. Her paydaş, kendi hissesi için ayrı beyanname vermekle yükümlüdür.
• Elbirliği Mülkiyeti (Miras Kalan Konut): Miras yoluyla edinilen konutta, mirasçılar ortak bir beyanname verebilir. Ancak, tüm mirasçılar vergiden müteselsilen, yani zincirleme olarak sorumlu olurlar.

Beyanname Verme ve Ödeme Takvimi

Değerli Konut Vergisi beyannamesi ne zaman verilir? Mükelleflerin, 20 Şubat 2026 günü sonuna kadar beyannamelerini bağlı bulundukları vergi dairesine veya İnteraktif Vergi Dairesi (GİB) üzerinden elektronik ortamda vermeleri gerekmektedir.

Ödeme Tarihleri: Tahakkuk eden vergi iki eşit taksitte ödenir:

1. Taksit: 28 Şubat 2026
2. Taksit: 31 Ağustos 2026

Değerli Konut Vergisinin Diğer Vergilere Etkileşimi

Değerli konut vergisi ve diğer vergiler arasındaki ilişki, tek başına DKV’yi düşünmenin yeterli olmadığını gösteriyor. 2026’da beklenen emlak vergi değerlerindeki artışlar, gayrimenkul sahipliğini ilgilendiren diğer vergileri de doğrudan etkileyecek:

• Veraset ve İntikal Vergisi: Miras kalan gayrimenkullerin değeri, vergi matrahını yükselteceği için ödenmesi gereken veraset vergisi de artacaktır.
• Kira Geliri Vergisi (GMSİ): Boş duran konutlarda verginin matrahı, vergi değerinin %5’i olarak hesaplanan emsal kira bedeli üzerinden belirlenir. Vergi değerlerindeki artış, kira geliri vergisini de artıracaktır.
• Değer Artış Kazancı Vergisi: Gayrimenkul satışından elde edilen kazanç, vergi değerindeki artışla birlikte daha yüksek bir vergi yükü oluşturabilir.

Beyan, Ödeme Süreçleri ve Hukuki İtiraz Yolları

Değerli konut vergisi beyanname tarihi ne zamandır diye düşünüyorsan, bilmen gereken en önemli tarih, Şubat ayının 20’sidir. Beyanname, yetkili vergi dairesine bu tarihe kadar verilmelidir. Vergi ise iki eşit taksitte ödenir: ilk taksit Şubat ayının, ikinci taksit ise Ağustos ayının sonuna kadar.

Eğer sana tebliğ edilen vergiye itiraz etmek istiyorsan, hukuki yolların var. Vergi tebligatının alınmasıyla birlikte:

• Vergi dairesine itiraz süresi 15 gündür.
• Vergi mahkemesinde dava açma süresi 30 gündür.

Özellikle 2026’daki yüksek emlak vergi değerlerine karşı, bu yasal süreler içinde hareket etmek kritik önem taşıyor. Dava sürecinde, vergiyi “ihtirazi kayıtla” beyan ederek hukuki haklarını koruma altına alabilirsin.

Ödeme Yap yada Ödeme Al
İstersen ParamKart’ınla harca, biriktir, nakit iade kazan; istersen de ParamPOS ile müşterilerinden ödeme al. Güvenli Altyapı ile tüm ihtiyaçların tek bir yerde!

Sıkça Sorulan Sorular 

Emlak vergisi ile değerli konut vergisi aynı mıdır? 

Hayır, aynı değildir. İki vergi de aynı kanunda yer alsa da matrahları, oranları ve muafiyet koşulları farklıdır.

Kiracıyım, oturduğum ev çok değerli, vergi öder miyim?

Hayır. Değerli Konut Vergisi mükellefi taşınmazın maliki (tapu sahibi) veya intifa hakkı sahibidir. Kiracılar sorumlu değildir.

Hisseli tapularda vergi nasıl hesaplanır?

Paylı mülkiyette (hisseli tapu), taşınmazın toplam değeri esas alınır. Eğer toplam değer 17.711.000 TL’yi aşıyorsa, hissedarlar hisseleri oranında mükellef olurlar. “Benim hisseme düşen pay limiti geçmiyor” savunması geçerli değildir.

2026 yılı Değerli Konut Vergisi ödeme eşiği tam olarak nedir?

2026 yılı için belirlenen istisna tutarı (ödeme eşiği) 17.711.000 TL‘dir. Emlak vergisine esas bina vergi değeri bu rakamın üzerinde olan meskenler vergiye tabidir. Vergi, tüm değer üzerinden değil, sadece bu eşiği aşan kısım üzerinden (veya dilime göre) hesaplanır.

Emekli veya engelli olanlara DKV muafiyeti var mı?

Hayır, DKV için bu tür özel bir muafiyet bulunmamaktadır.

Miras kalan (intikal eden) konut için Değerli Konut Vergisi ödenir mi?

Evet, miras yoluyla kalan konutun değeri 17.711.000 TL’yi aşıyorsa vergi doğar; ancak ödeme sorumluluğu tapunun türüne göre değişir:

• Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde): Miras intikali yapılmış ama henüz paylaşım yapılmamışsa, tüm mirasçılar vergiden müteselsilen (zincirleme) sorumludur. Vergi dairesi borcun tamamını herhangi bir mirasçıdan isteyebilir.
• Tek Mesken Durumu: Eğer mirasçının kendi adına kayıtlı başka bir evi yoksa ve miras kalan bu ev (veya hissesi) onun “tek meskeni” sayılıyorsa, o mirasçı kendi payı için muafiyetten yararlanabilir.
• Öneri: Vergi yükümlülüğünü bireyselleştirmek için tapunun “Paylı Mülkiyet”e çevrilmesi tavsiye edilir. Böylece her mirasçı sadece kendi hissesinden sorumlu olur.

Geçen yıl ödüyordum, bu yıl değerim sınırın altında kaldı. Ne yapmalıyım? 

Eğer 2026 değeri (veya 7566 sayılı kanun tavanı nedeniyle hesaplanan değer) 17.711.000 TL’nin altında kalırsa beyanname vermenize gerek yoktur. Ancak vergi dairesine bir dilekçe ile durumu (değerin sınır altı kaldığını) bildirmeniz, olası cezai işlemleri önlemek adına tavsiye edilir.

Vergi değerlerindeki artışlar, Değerli Konut Vergisi’nin geleceğini doğrudan etkileyecek. 2026 yılından itibaren vergi yükü ve mükellef sayısı artacak. Bu durum, gayrimenkul portföyünü daha proaktif yönetmeni gerektiriyor.

• Belediyeden 2026 yılı bina vergi değerini öğren ve dikkatle incele.
• Değerin orantısız olduğunu düşünüyorsan yasal sürede itiraz hakkını kullan.
• Vergi yükünü azaltmak ve olası cezalardan korunmak için bir mali müşavir veya avukata danış.