Değerli Konut Vergisi 2025

Değerli Konut Vergisi, 2025’te bina vergi değeri 15.709.000 TL ve üzerindeki meskenler için uygulanır. Beyan son günü 20 Şubat, ödeme Şubat ve Ağustos sonuna iki taksittir. Oranlar kademeli: binde 3, 6 ve 10. Tek konut sahipleri muaf; birden fazla konutta en düşük değerli bir konut muaf tutulur. Matrah piyasa değil, bina vergi değeridir. Kaynak: EVK (42–49), 86 No.lu Tebliğ (30.12.2024), GİB duyuruları.

Bu makalede, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın 30 Aralık 2024 tarihli, 32768 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 86 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile netleşen 2025 yılı DKV eşiklerini ve oranlarını ele alacağız. Ancak asıl odak noktamız, 2026 ve sonrası için vergi mükelleflerini bekleyen kritik gelişmeleri, özellikle de emlak vergi değerlerindeki beklenen yüksek artışları incelemek olacak.

Değerli Konut Vergisi Nedir?

Değerli Konut Vergisi, yüksek değerli mesken nitelikli taşınmazlardan alınan yıllık bir servet vergisidir. Vergi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na 7194 sayılı Kanun ile eklenen 42–49. maddeler üzerinden uygulanır. Uygulamanın esasları, 15.01.2021 tarihli Uygulama Genel Tebliği ve takip eden düzenlemelerle netleşmiştir.

2025 yılı özelinde eşik, dilimler ve usuller Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 86) ile güncellendi. Bu tebliğ 30.12.2024 tarihli ve 32768 (2. Mükerrer) sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. 

2025 Değerli Konut Vergi Eşiği ve Oranları

2025 değerli konut vergisi eşiği ne kadar diye merak ediyorsun, işte sana en net cevap. 

Vergiye tabi olacak mesken nitelikli taşınmazların değerlerinin alt ve üst sınırları, 2024 yılına ait değerlerin, 2024 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%43,93/2=) %21,965 (yirmi bir virgül dokuz yüz altmış beş) oranında artırılması suretiyle tespit edilmiştir. Bu tebliğe göre, 2025 yılı için değerli konut vergisi mükellefiyetinin başladığı eşik değeri, konutun bina vergi değerinin 15.709.000 TL ve üzerinde olmasıdır.

• 15.709.000–23.564.000 TL (dahil): 15.709.000 TL’yi aşan kısım için binde 3
• 23.564.000–31.421.000 TL (dahil): 23.564.000 TL için 23.565 TL, fazlası binde 6
• 31.421.000 TL’den fazla: 31.421.000 TL için 70.707 TL, fazlası binde 10

Not: Matrah piyasa değeri değil; belediyece belirlenen bina vergi değeri esas alınır. Bu ayrım beyan hatalarını önler. 

Değerli Konut Vergisini Kimler Öder?

Kanun, vergiye tabi meskenin malikini, varsa intifa hakkı sahibini, her ikisi de yoksa konuta malik gibi tasarruf edenleri verginin yasal mükellefi olarak belirlemiştir. Mülkiyet durumlarına göre mükellefiyetler şöyle şekillenir:

• Paylı Mülkiyet (Hisseli Konut): Hisseli bir konutun sahipleri, kendi hisselerine düşen bina vergi değeri 15.709.000 TL’yi aştığında, payları oranında vergi mükellefi olur. Her paydaş, kendi hissesi için ayrı beyanname vermekle yükümlüdür.

Elbirliği Mülkiyeti (Miras Kalan Konut): Miras yoluyla edinilen konutta, mirasçılar ortak bir beyanname verebilir. Ancak, tüm mirasçılar vergiden müteselsilen, yani zincirleme olarak sorumlu olurlar.

2025 Yılı Değerli Konut Vergisi Oranları ve Hesaplama 

Değerli konut vergisi nasıl hesaplanır sorusu, mükellefler için en önemli konulardan biri. İşte 2025 yılı için belirlenen tarifeye göre hesaplama örnekleri:

Bu tarifeye göre, artan oranlı bir yapı söz konusudur.

Vergi değeri 20.000.000 TL olan bir konut olduğunu düşünelim. Bunun için ödenecek vergi, 15.709.000 TL’yi aşan kısım üzerinden hesaplanır.

• • Vergi Matrahı: 20.000.000 – 15.709.000 = 4.291.000 TL
  • Ödenecek Vergi: 4.291.000 x 0.003 = 12.873 TL

Değerli Konut Vergisi Muafiyetleri ve İstisnaları

Kanun, değerli konut vergisi muafiyetleri konusunda Emlak Vergisi’ne göre farklı bir yaklaşım sergiler. İşte bilmen gerekenler:

• Tek Konut Muafiyeti: Türkiye’de tek bir meskeni olanlar, bu konutun değeri DKV eşiğini aşsa bile vergiden muaftır. Bu muafiyet, hisseli mülkiyet durumlarında da geçerlidir.
• Birden fazla konutu olanlar: Vergiye tabi konutları arasından en düşük değere sahip bir konut muaf tutulur.
• Müteahhit Muafiyeti: Ana faaliyeti bina inşası olanların, henüz ilk satışı yapılmamış yeni inşa edilmiş meskenleri, ilk satışa kadar vergiden muaftır. Bu konutların kiraya verilmesi veya kullanılması muafiyeti ortadan kaldırır.
• Kamu Kurumları, TOKİ vb.: İlgili kurumlara ait (belediyeler, üniversiteler ve Toplu Konut İdaresi) meskenler vergiden muaftır.
• Yabancı devletlere ait elçilik ve konsolosluk binaları ile elçilerin ikametgahları (karşılıklılık şartıyla) ve Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara ait taşınmazlar, Değerli Konut Vergisi’nden muaftır.

Yaygın bir yanılgı, Emlak Vergisi muafiyetlerinin DKV için de geçerli olduğu yönündedir. Oysa, emekli, engelli, gazi veya hiçbir geliri olmayanlara Emlak Vergisi’nde tanınan özel sosyal muafiyetler, değerli konut vergisi için geçerli değildir. Yani, tek konutu olan emeklinin evi DKV eşiğini aşarsa, Emlak Vergisinden muaf olsa bile DKV’yi ödemek zorundadır.

Ödeme Yap yada Ödeme Al
İstersen ParamKart’ınla harca, biriktir, nakit iade kazan; istersen de ParamPOS ile müşterilerinden ödeme al. Güvenli Altyapı ile tüm ihtiyaçların tek bir yerde!

2026 ve Sonrası İçin Kritik Öngörüler

2026 yılında değerli konut vergisi mükellefiyetinin önemli ölçüde artması bekleniyor. Bu artışın ana sebebi, verginin matrahını belirleyen “emlak vergi değerlerinin” takdir komisyonları tarafından güncellenmesidir.

VUK gereği her dört yılda bir yapılan bu değerlemeler, en son 2025’te tamamlandı. 2026’da uygulanacak değerler, bazı bölgelerde 12 ila 15 kata varan rekor artışlar getirdi. Bu durum, her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artan DKV eşiklerinin, bu ani değer artışları karşısında yetersiz kalacağı anlamına geliyor.

Kısacası, 2026’da takdir komisyonları konut değerlerini yükseltecek. Bu nedenle, 2025’te vergiden muaf olan birçok konut DKV kapsamına girecek. Yeni bir yasa çıkmadan hem vergi yükü hem de vergi ödeyen kişi sayısı artacak.

Değerli Konut Vergisinin Diğer Vergilere Etkileşimi

Değerli konut vergisi ve diğer vergiler arasındaki ilişki, tek başına DKV’yi düşünmenin yeterli olmadığını gösteriyor. 2026’da beklenen emlak vergi değerlerindeki artışlar, gayrimenkul sahipliğini ilgilendiren diğer vergileri de doğrudan etkileyecek:

• Veraset ve İntikal Vergisi: Miras kalan gayrimenkullerin değeri, vergi matrahını yükselteceği için ödenmesi gereken veraset vergisi de artacaktır.
• Kira Geliri Vergisi (GMSİ): Boş duran konutlarda verginin matrahı, vergi değerinin %5’i olarak hesaplanan emsal kira bedeli üzerinden belirlenir. Vergi değerlerindeki artış, kira geliri vergisini de artıracaktır.
• Değer Artış Kazancı Vergisi: Vergi değeri artan bir gayrimenkulü sattığınızda, elde ettiğiniz kazancın vergisi de daha yüksek olur.

Beyan, Ödeme Süreçleri ve Hukuki İtiraz Yolları

Değerli Konut Vergisi beyannamesini her yıl 20 Şubat’a kadar ilgili vergi dairesine vermelisin. Vergini iki eşit taksitte ödeyebilirsin. İlk taksiti Şubat, ikinci taksiti ise Ağustos ayı sonuna kadar ödemen gerekir.

Eğer sana tebliğ edilen vergiye itiraz etmek istiyorsan, hukuki yolların var. Vergi tebligatının alınmasıyla birlikte:

• Vergi dairesine itiraz süresi 15 gündür.
• Vergi mahkemesinde dava açma süresi 30 gündür.

Özellikle 2026’daki yüksek emlak vergi değerlerine karşı, bu yasal süreler içinde hareket etmek kritik önem taşıyor. Dava sürecinde, vergiyi “ihtirazi kayıtla” beyan ederek hukuki haklarını koruma altına alabilirsin.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS) ve Uzman Tavsiyeleri

Emlak vergisi ile değerli konut vergisi aynı mıdır? 

Hayır, aynı değildir. İki vergi de aynı kanunda yer alsa da matrahları, oranları ve muafiyet koşulları farklıdır.

2025’te DKV ödeme eşiği nedir?

2025 yılı için mükellefiyet, bina vergi değeri 15.709.000 TL ve üzerinde olan meskenler için geçerlidir.

Emekli veya engelli olanlara DKV muafiyeti var mı?

Hayır, DKV için bu tür özel bir muafiyet bulunmamaktadır.

Miras kalan konut için DKV durumu nedir?

Mirasçılar, elbirliği mülkiyeti nedeniyle vergiden müteselsilen sorumludur ve ortak beyanname verebilirler.

Vergi değerlerindeki artışlar, Değerli Konut Vergisi’nin geleceğini doğrudan etkileyecek. 2026 yılından itibaren vergi yükü ve mükellef sayısı artacak. Bu durum, gayrimenkul portföyünü daha proaktif yönetmeni gerektiriyor.

• Belediyeden 2026 yılı bina vergi değerini öğren ve dikkatle incele.
• Değerin orantısız olduğunu düşünüyorsan yasal sürede itiraz hakkını kullan.
• Vergi yükünü azaltmak ve olası cezalardan korunmak için bir mali müşavir veya avukata danış.